Entenda a Controvérsia: É Legal a Cláusula Penal Invertida?

Este artigo aborda a legalidade da inversão da cláusula penal, com foco na decisão da 2ª Seção do STJ sobre o Recurso Especial 1.631.485/DF, julgado em 8 de maio de 2019. A tese estabelecida determina que, em contratos de adesão entre compradores e construtoras, se houver cláusula penal apenas para o inadimplemento do comprador, essa mesma cláusula pode ser usada para calcular a indenização caso o vendedor não cumpra sua obrigação.

A inversão da cláusula penal, portanto, implica que a penalidade prevista para o comprador em caso de descumprimento pode ser aplicada também ao vendedor. A questão principal é se, em uma compra e venda imobiliária, a penalidade que normalmente recai sobre o comprador por atraso no pagamento também pode ser aplicada ao vendedor por atraso na entrega do imóvel.

Historicamente, a cláusula penal é uma figura jurídica estabelecida por mais de dois mil anos, utilizada para garantir a execução de obrigações. É basicamente um acordo que estipula uma penalidade a ser paga caso uma das partes descumpra suas obrigações contratuais.

As cláusulas penais desempenham duas funções principais: uma coercitiva, que visa reforçar a obrigação e intimidação do devedor, e uma ressarcitória, que define upfront os potenciais danos em caso de inadimplemento. Normalmente, essa cláusula é fixada em dinheiro, mas também pode ser especificada de outras formas.

Existem duas categorias de cláusulas penais: compensatórias, que se aplicam em caso de inexecução total da obrigação, e moratórias, que se referem ao descumprimento de prazos ou condições específicas. Tradicionalmente, essas cláusulas estão direcionadas ao devedor, levantando discussões sobre sua aplicação inversa.

O caso específico do Recurso Especial envolve um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel que não foi entregue no prazo acordado, levando o comprador a buscar a inversão da cláusula. A construtora contestou a existência de uma multa a favor do comprador, e a decisão levou a uma análise mais ampla sobre as cláusulas penais dentro dos contratos de adesão.

Além disso, a Lei dos Distratos, que entrou em vigor em 2018, trouxe à tona discussões sobre a aplicação de cláusulas penais moratórias, mas sua aplicação retroativa foi descartada no caso em questão devido ao princípio da segurança jurídica.

O contraste entre as obrigações do comprador e do vendedor no contexto de um contrato de adesão (onde as cláusulas são geralmente estabelecidas de maneira uniforme) levanta questões sobre a equidade e a reciprocidade nas relações contratuais. A inversão da cláusula penal poderia desestabilizar o equilíbrio esperado entre as partes.

Em resumo, a decisão do Tema 971 do STJ suscita debates sobre a aplicação e a interpretação das cláusulas penais, destacando a necessidade de equilíbrio, clareza e respeito às obrigações contratuais. Essa discussão é essencial para garantir a segurança jurídica e a proteção tanto de consumidores quanto de fornecedores no âmbito das relações contratuais.